• Les étrangers en Italie
• Le notaire pour les étrangers en Italie
• La foire aux questions
• Acheter un logement

La foire aux questions

C’est quoi un notaire?

Que veut dire “acte authentique”?

C'est quoi un prêt immobilier?

C’est quoi une “hypothèque”?

Un étranger peut-il acheter une habitation en Italie?

L’étranger peut-il profiter d’allégements fiscaux, comme celui de la “première habitation”?

Un étranger qui ne parle pas italien peut-il être partie à un acte notarié?

De quels documents un étranger a-t-il besoin?

Si un étranger a plusieurs nationalités, laquelle sera prise en compte? 

Un acte étranger peut-il être utilisé en Italie?

Que veut dire légalisation?

C’est quoi l’apostille?

Quel est le prix d’un acte authentique notarié?

J'ai demandé la citoyenneté. Comment puis-je vérifier l'état de ma demande?

 

C’est quoi un notaire?

Fiche «C'est quoi un notaire?».

Que veut dire “acte authentique”?

Dans les pays à tradition de type romain (différents des pays à tradition anglo-saxonne) la loi reconnaît une importance et une efficacité particulières aux actes écrits par un notaire (de type latin, ou civil law notary).

L’article 2699 du code civil définit en effet textuellement l’acte authentique comme le “document rédigé, dans le respect des formalités requises, par un notaire ou par un autre officier public autorisé à lui conférer la foi publique au lieu où l’acte est dressé”.

La “foi publique” donne une efficacité particulière à l’acte authentique notarié, celui-ci valant surtout comme preuve du droit qu’une personne a acquis (reconnue expressément comme telle par la Convention de Bruxelles, San Sebastian et Lugano sur la juridiction et l’exécution des sentences en matière civile et commerciale). Pour cette raison, tous les actes les plus importants du point de vue économique et social (de l’achat d’une habitation à la création d’une société ou d’une association au testament, à la reconnaissance d’un enfant hors du mariage), et le cas échéant leur dépôt ou leur traduction doivent se faire devant un notaire dans tous les pays de droit continental.

C'est quoi un prêt immobilier?

Fiche «C’est quoi un prêt immobilier?».

C’est quoi une hypothèque?

L’hypothèque constitue une garantie pour qui a droit au paiement et/ou à la restitution de certaines sommes par une autre personne.

Le cas le plus fréquent est celui de la banque qui prête de l’argent pour l’achat d’une habitation en accordant une certaine somme d’argent sous forme d’emprunt, et qui, pour être certaine que cet emprunt (et les intérêts) lui seront restitués, prend une hypothèque sur le bien immobilier acheté avec son argent (ou sur un autre bien immobilier).

Si le débiteur, celui qui doit rembourser le prêt, ne paie pas ponctuellement les sommes pour restituer le prêt peu à peu, l’hypothèque donne à la banque le droit de demander à un juge de vendre l’habitation et, avec le prix obtenu, payer tout ce qui est dû à la banque et éventuellement restituer au débiteur la somme restante.

Le montant indiqué dans le contrat de prêt comme montant spécifique de l’hypothèque représente par conséquent la somme maximale que la banque pourra demander au juge en cas de vente forcée du bien immobilier, étant entendu que en tous les cas la banque ne pourra revendiquer que la somme effective qui lui est encore due.

Un étranger peut-il acheter une habitation en Italie?

Dans une première approche, notre loi permet l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers suivant les diverses modalités ci-dessous:

1.    étranger ne séjournant pas régulièrement: uniquement si un traité international le prévoit, ou s’il existe une condition de réciprocité, c.à.d. si dans son pays d’origine un Italien a le droit d’acheter une habitation;

2.    étranger “séjournant régulièrement”, les membres de sa famille et les apatrides en Italie depuis moins de trois ans:munis d’un permis de séjour pour des motifs précis ou d’une carte de séjour;

3.    citoyens communautaires et de l’AELE et apatrides résidant en Italie depuis plus de trois ans: sans limites.

On constate donc immédiatement qu’il est nécessaire – pour savoir quels sont les documents qui permettent dans le cas concret de revendiquer des droits en Italie – de savoir à laquelle de ces catégories l’étranger peut s’appeler.

L’étranger peut-il profiter d’allégements fiscaux, comme celui de la “première habitation”?

La loi italienne entend faciliter et encourager l’achat de la propre résidence principale (donc de la première habitation) en réduisant de différentes façons les impôts à payer par qui l’achète. Plus précisément, au moment de l’achat, celui qui achète paie 3% (impôts de registre) s’il achète  à un sujet privé, ou bien 4% (TVA) si le vendeur est une entreprise ou une société (sauf quelques cas particuliers), outre les droits hypothécaires et cadastraux d’un montant fixe (égal au moment actuel à un total de 336,00 euros).

L’étranger peut aussi bénéficier des allégements “première habitation” s’il en remplit les conditions, qui bien entendu sont les mêmes que celles qu’on demande aux Italiens.

En effet, l’article 40 (T.U.286/98 prévoit ce qu’on appellele droit d’accession à la première habitation (pour en savoir plus, voir  «Acquérir une habitation»).

Les étrangers séjournant régulièrement et inscrits aux listes des chercheurs d’emploi ou exerçant une activité salariée ou indépendante ont le droit d’accéder au même titre que les citoyens italiens aux logements publics et aux crédits bonifiés en matière de crédit à la construction, à la récupération, à l’achat et à la location de la première habitation.

Un autre avantage fiscal prévu dans le contexte de l’achat de la ”première habitation” concerne la déductibilité (dans une certaine mesure) de l’impôt sur le revenu des intérêts payés sur les emprunts pour l’acquisition de ce qu’on appellela première habitation.

Le revenu produit par la “première habitation”, enfin, n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu.

Un étranger qui ne parle pas italien peut-il être partie à un acte notarié?

Aux termes de la loi notariale, les actes notariés doivent être écrits en langue italienne (article 54).

Ceci ne signifie cependant pas que les étrangers ne parlant pas l’italien ne peuvent pas faire de contrats – sous forme d’acte notarié – en Italie.

La loi notariale prévoit en effet que lorsque les parties ne connaissent pas la langue italienne, l’acte notarié peut également être dressé dans une langue étrangère (que toutes les personnes comparant à l’acte connaissent) si, et à condition que celle-ci soit connue par les témoins et par le notaire.

Si par contre le notaire ne connaît pas la langue étrangère, l’acte pourra et devra se faire en faisant intervenir un interprète qui lit aux uns et aux autres la traduction de l’acte préparé par le notaire et garantit que ces mêmes personnes en ont bien compris le contenu et les conséquences juridiques.

L’acte authentique qui aurait été rédigé en italien, mais qui porterait sur un contrat entre personnes ne parlant pas l’italien, ni aucune langue connue par le notaire est nul, c’est à dire qu’il ne produit aucun des effets que les parties en attendent (par exemple, il ne fait pas acheter l’habitation, il ne fait pas conclure efficacement un contrat de prêt, il ne comporte pas d’inscription hypothécaire efficace).

De quels documents un étranger a-t-il besoin?

Permis de séjour et carte de séjour

Permis de séjour

Le permis de séjour est le document délivré à l’étranger qui doit séjourner sur le territoire de l’État pendant une période de plus de 30 jours (article 5 décret législatif 286/1998; art. 10 D.P.R. 394/1999). 

S’il a été délivré pour des motifs précis et déterminants, le permis de séjour attribue à l’étranger la situation de “séjournant régulièrement”, qui en pratique le met sur pied d’égalité avec le citoyen italien et lui reconnaît presque tous les mêmes droits.

Seront considérés comme séjournant régulièrement (resident aliens) les citoyens non communautaires en possession d’un permis de séjour pour

a) raison de travail:
- indépendant ou salarié;
- exercice d’une entreprise individuelle (n’existe pas vraiment sous forme indépendante.fait partie du séjour pour raisons de travail);

b) raisons familiales, mais liées à des permis de séjour pour les motifs à la lettre a).

S’il a par contre été délivré pour d’autres motifs, le permis de séjour ne donne pas à l’étranger non communautaire de droits similaires à ceux du citoyen italien, à moins qu’on ne soit en présence de laditecondition de réciprocité.

Carte de séjour

(Art. 9 décret législatif286/1998, d’ailleurs récemment modifié par le décret législatif du 8 janvier 2007 n° 3 transposant la directive européenne 2003/109/CE).

Il s’agit d’un document administratif consentant à l’étranger de séjourner régulièrement en Italie, avec la possibilité de jouir de droits pratiquement identiques à ceux des citoyens italiens.

Elle est plus favorable que le permis de séjour parce que:
- elle est à durée indéterminée et n’a donc pas besoin d’être renouvelée;
- elle permet d’exercer toutes les activités licites, sauf celles que loi interdit expressément aux étrangers ou réserve à ses propres ressortissants;
- elle permet d’accéder aux services et prestations de l’administration publique.

Cependant elle n’est délivrée qu’en présence de conditions plus rigoureuses que celles que prévoit le permis de séjour:
- au resident alien (étranger séjournant régulièrement) qui est en Italie depuis au moins 5 ans, avec un permis de séjour renouvelable sans limites, qui porte la preuve d’un revenu adéquat;
- à l’étranger conjoint vivant sous le même toit qu’un citoyen italien ou un citoyen communautaire résidant en Italie, ou qui présente les conditions pour le regroupement familial (articles 29 et 30 du T.U. 286/98).

Vaut comme papier d’identité pendant 5 ans à partir de l’émission.

Donne le statut de “séjournant long terme”.

Sont exclus du bénéfice de ce statut les étrangers représentant un risque pour la sécurité publique.

Étrangers en possession d’un titre de séjour expiré et qui ont présenté une demande de renouvellement

Par une directive du ministre de l’intérieur du 20 février 2007 (précédée par des mesures conformes) il a été confirmé que l’étranger dont le permis de séjour est en cours de renouvellement conserve ses droits jusqu’à la clôture du dossier si la demande a été régulièrement et diligemment présentée.

Par la circulaire n° 16/2007 et 17/2007 du 2 avril 2007, le ministère de l’intérieur – service des affaires intérieures et du territoire – a en outre précisé qu’il est possible d’émettre ou de renouveler le papier d’identité (ne permettant pas de quitter le territoire national) aux étrangers inscrits à l’état civil et qui ont présenté une demande régulière et diligente de renouvellement de leur titre de séjour.

Si un étranger a plusieurs nationalités, laquelle sera prise en compte?

Dans le cas de personnes possédant plusieurs nationalités, afin de vérifier leur situation juridique en Italie (donc savoir de quel “type” d’étranger il s’agit), en application de notre système de droit international privé (loi 218/1995, conflicts of law), on estime que:
- si parmi les différentes nationalités il y a la nationalité italienne: il est considéré citoyen italien;
- si la personne a plusieurs nationalités, mais pas la nationalité italienne: on applique l’article 19 de la loi 218/1995, et on applique par conséquent la loi du pays avec lequel la personne a le lien le plus étroit.

Un acte étranger peut-il être utilisé en Italie?

 Oui, un acte étranger, donc un document dressé à l’étranger peut en toute validité être utilisé en Italie, mais il doit présenter un certain nombre de caractéristiques spécifiques.

En premier lieu, tous les consulats italiens à l’étranger peuvent recevoir des actes qui devront servir en Italie, même si tous les comparants sont étrangers.

Si par contre l’acte est écrit en langue étrangère, il devra tout d’abord être traduit en italien, la traduction pouvant être faite par un interprète à l’étranger et certifiée correcte par un consulat italien, ou pouvant être faite par un notaire italien connaissant la langue étrangère.

Il devra en outre être légalisé ou porter l’apostille.Des accords internationaux existant entre différents États (par exemple l’Italie, l’Autriche, la France, l’Allemagne) peuvent toutefois rendre superflue l’apostille aussi.

Enfin, le document étranger devra être déposé près d’un notaire (ou l’archive notariale de la ville). Ce dépôt n’est pas nécessaire lorsque le document étranger est annexé à l’acte d’un notaire italien, comme par exemple une procuration.

Que veut dire légalisation?

La légalisation est une condition essentielle pour qu’un acte étranger puisse produire ses effets juridiques en Italie.

Elle consiste uniquement en une attestation officielle – rendue par les autorités consulaires ou diplomatiques italiennes à l’étranger compétentes – de la qualification légale de l’officier public qui a signé l’acte et de l’authenticité de sa signature. Si l’acte est émis par une autorité étrangère en Italie, il devra être légalisé par le préfet dans la circonscription duquel cette autorité étrangère se trouve (à l’exception de la Vallée d’Aoste, où cette fonction revient au président de la région, et des provinces de Trente et de Bolzano, où c’est le commissaire de gouvernement qui est compétent). La légalisation n’a pas pour objet, tout au contraire, la validité ou l’efficacité de l’acte dans le pays dont il provient, et dans ce sens est bien inférieure à une certification devant notaire, du moment que la légalisation (comme l’apostille) ne comporte aucun contrôle ni aucune acceptation du contenu du document.

L’absence de légalisation a donc comme conséquence que l’acte (tout en étant valable et efficace dans le pays d’origine) ne saurait produire d’effets en Italie et ne pourra pas être utilisé par un notaire. Plus précisément, un acte authentique étranger ne vaut pas comme tel, mais seulement comme écriture sous seing privé non authentifiée.

Si l’acte italien doit servir à l’étranger, la légalisation – si elle est requise par les autorités étrangères – doit être faite par le procureur de la République auprès du tribunal dans la circonscription duquel se trouve le siège du notaire qui reçoit ou authentifie l’acte. La signature du procureur de la République sera pour sa part authentifiée par le consulat étranger de sa zone de résidence.

Elle est prévue par les articles 30-31-33 du D.P.R. du 28/12/2000 n° 445, entré en vigueur le 7 mars 2001.

La légalisation ne s’impose pas lorsque le pays de provenance de l’acte étranger a adhéré à la Convention de La Haye du 5/10/1961 sur l’”apostille”, ou bien à une convention internationale bi- ou plurilatérale qui l’exclut. La Convention de Bruxelles de 1987 sur l’exemption de l’"apostille" dans les rapports entre les pays de l’Union Européenne n’a pas encore été ratifiée par tous les pays de l’Union, et n’est donc en vigueur qu’entre quelques-uns de ceux-ci (actuellement elle n’est en vigueur qu’entre la Belgique, le Danemark, la France, l’Irlande et l’Italie).

C’est quoi l’apostille?

C’est une forme simplifiée – mais absolument rigide – de légalisation (dans le sens qu’elle doit présenter exactement toutes les propriétés formelles indiquées dans le modèle annexé à la Convention de La Haye du 5/10/1961 qui la réglemente). Elle est en vigueur entre les pays qui ont adhéré à la Convention de La Haye du 5 octobre 1961 et prend la place de la légalisation uniquement entre ces pays.

Tout comme la légalisation, l’apostille aussi est indispensable pour qu’un acte étranger puisse produire ses effets en Italie.

Comme la légalisation, l’apostille consiste dans l’attestation de la qualification légale de l’officier public (ou du fonctionnaire) qui a souscrit l’acte, et de l’authenticité de son sceau ou timbre. Elle ne concerne pas la validité ou l’efficacité dans le pays de provenance.

Chaque pays adhérent indique les autorités compétentes pour l’émission de l’apostille. En ce qui concerne l’Italie: pour les actes notariés, judiciaires et d’état civil cette compétence revient au procureur de la République auprès des tribunaux dans la circonscription desquels les actes sont dressés.

Pour les actes administratifs (signature du maire etc.) par contre, c’est le préfet du lieu où l’acte est émis (à l’exception de la Vallée d’Aoste, où ce mandat revient au président de la région, et des provinces de Trente et de Bolzano, où le commissaire de gouvernement est mandaté) qui est compétent.

L’apostille n’est pas nécessaire lorsque le pays de provenance de l’acte étranger a adhéré à une convention internationale bi- ou plurilatérale qui l’exclut.

Quel est le prix d’un acte authentique notarié?

Le notaire fournit une prestation complexe dans l’exercice d’une fonction publique de l’État, qu’il pratique comme libre profession.

L’acte authentique, loin de n’intéresser que la relation entre les parties, comporte une valeur ajoutée sous un triple aspect:
- la sécurité du contrat, qui évite aux parties de longs et coûteux litiges en justice;
- sa force exécutoire en termes de récupération des crédits et de preuve privilégiée dans les procès;
- la certitude générale des droits, en raison de la fiabilité des registres publics, qui garantit la stabilité sociale et un contexte de légalité indispensable au progrès économique.

Que dire alors de la note d’honoraires du notaire?

Est-ce que tout ce qu’on paie au notaire revient vraiment à lui comme honoraires?

Dans les coûts d’un acte authentique sont compris le montant des impôts et des taxes que le notaire perçoit pour l’État, celui des frais qu’il doit acquitter aux administrations publiques pour la préparation de l’acte et les obligations successives, et les honoraires dus au notaire pour l’activité qu’il exerce.

Pour la vente d’une voiture d’occasion, par exemple, l’honoraire du notaire représente en moyenne 20/25 euros. La majeure partie des coûts que l’acheteur doit acquitter (jusqu’à 400-500 euros) est due à des dépenses d’autre nature, principalement fiscale.

La rémunération totale due comprend également les dépenses que le notaire engage pour garantir une organisation efficace de son office. La transmission par voie télématique des actes aux registres publics est en effet rendue possible par une infrastructure informatique créée par le notariat exclusivement à ses propres frais, qui met en contact les notaires avec l’administration publique.

Si le client le demande expressément, il a le droit d’obtenir du notaire un devis théorique ainsi que l’indication du degré de complexité de la prestation. Ce devis ne saurait être considéré comme contraignant, puisque le degré effectif de complexité ne peut être établi qu’à l’aboutissement de la procédure juridique ayant produit le résultat final requis par les parties.

Vous pourrez obtenir des explications sur la note du notaire auprès du Conseil notarial du district compétent.

En cas de conflit parce que la rémunération n’a pas été concordée entre le notaire et le client, celle-ci sera déterminée par le juge sur la base des paramètres établis dans le règlement du ministre de la Justice du 20 juillet 2012 n° 140 aux termes de l’article 9 du décret-loi du 24 janvier 2012 n° 1, converti en la loi du 24 mars 2012 n° 27 et indiqués dans le tableau annexé au décret.

J'ai demandé la citoyenneté. Comment puis-je vérifier l'état de ma demande?

Du Juillet 5, 2010 un service en ligne permet à tous ceux qui ont demandé la nationalité italienne de vérifier l'état de leur demande. Le service est constitué par le Département pour les Libertés civiles et l'Immigration.